Вы получили ипотечный кредит в банке и вдруг узнаете, что вашу закладную продали. Зачем банки продают ипотеку и закладные?

Зачем банки продают ипотеку?
Вы получили ипотечный кредит в банке и вдруг узнаете, что вашу закладную продали. Зачем банки продают ипотеку и закладные?
Ипотечное кредитование в России это двухуровневая система:
1. Банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты. Кстати, сейчас почти всегда при оформлении ипотечной сделки оформляется закладная.
2. Через какое-то время банк продает закладную. Есть 2 варианта продажи: 1) банк продает закладную специальному ипотечному агенту. Дальше расскажем кто это. 2) банк продает ипотеку другому более крупному банку или специальной рефинансирующей компании. Самой крупной рефинансирующей компанией является государственная компания АИЖК (ДОМ.РФ). И, да, продажа закладной другому кредитору тоже называется Рефинансирование. Между прочим, рефинансирующая компания (тот же АИЖК) потом все-равно продает ипотеку ипотечному агенту. Только продает уже большими пулами, состоящими из сотни и даже тысяч ипотечных кредитов.
Ипотечный агент — это специальная компания, создаваемая для выпуска ипотечных ценных бумаг. Такие бумаги (облигации) может купить любой крупный инвестор. Платежи инвестору по такой ценной бумаге обеспечивают платежи по ипотечным кредитам. А банк таким образом возвращает себе деньги по ранее выданным ипотечным кредитам и снова начинает предоставлять кредиты. После продажи закладных Ипотечному агенту, как правило, первичный кредитор, то есть тот, кто вам выдал ипотечный кредит, продолжает сопровождать его. Вы, по-прежнему, приходите в свой банк, чтобы заплатить по кредиту или задать вопрос.
Зачем банку продавать закладную? Допустим, у банк есть 100 млрд. рублей для выдачи ипотеки. Средний размер кредита составляет 1,7 млн.рублей. Значит, банк может выдать около 600 ипотечных кредитов. И все — других денег нет. Ипотека же долгосрочный продукт, пока в банк вернутся все деньги… Но банк хочет и дальше выдавать ипотечные кредиты. Тогда он продает ипотеку более крупному кредитору. У банка снова появляются деньги для выдачи новой ипотеки. А вы узнаете, что вашу закладную продали.
Зачем новый кредитор покупает закладные? Новому кредитору тоже выгодно покупать ипотечные кредиты. Во-первых, ему не нужно работать с клиентами по выдаче ипотеки, платить за рекламу, содержать офисы и консультантов, которые ведут прием заемщиков, он получает готовый, полностью оформленный и упакованный ипотечный кредит. Это сокращает издержки нового кредитора. Во-вторых, у нового кредитора меньше риска — он уже видит, как заемщик обслуживает кредит и понимает, какой кредит покупает. А когда кредит только выдается, кредитор видит «черный ящик», по которому не понятно, как будет себя вести заемщик.
Как происходит продажа закладной? Закладная это ценная бумага, которая, по сути, заменяет собой сразу два договора: кредитный договор и договор об ипотеке. Закладная удостоверяет права по обоим этим договорам.
Чтобы продать закладную, достаточно на закладной сделать специальную отметку о передаче прав на этот документ в пользу нового кредитора. Эту запись не обязательно регистрировать в Росреестре, не нужно спрашивать согласия заемщика и залогодателя (вас просто уведомят о продаже закладной). Все очень просто.
Вашу закладную продали. Стоит ли переживать?
Нужно понимать, что банк может продать закладную любому лицу. Продажа закладной не может быть запрещена, любая подобная запись на закладной — ничтожна. Продажа закладной сопровождается записью на ней с отметкой о новом владельце. По сути, и все. Продажа закладной и кредита свершилась. Новый собственник закладной может зарегистрировать свои права, а может и не регистрировать. Как ни странно, но это тоже его право. Он считается законным на основании сделанной на закладной отметки о передаче прав.
Продать вашу закладную могут неограниченное количество раз, порой продают обратно вашему же первичному кредитору, т.е. тому кто выдал вам кредит. Это часто происходит, когда у вас в первый год появляются какие-то проблемы, в т.ч. неплатежи.
Продажа закладной предполагает и передачу персональных данных обязанных лиц, т.е. тех, кто подписал закладную, причем без их согласия. Но новый кредитор по закону обязан обеспечивать режим их конфиденциальности.
А как же эти обязанные лица узнают о том, что произошла продажа закладной? Все просто, после продажи закладной ваш первичный кредитор обязан уведомить вас о состоявшейся передаче. Уведомить не по телефону, не смс-кой, не по электронной почте, а письменно, под вашу роспись. Если у вас появились сомнения при получении такого письма, вы можете позвонить своему первичному кредитору и уточнить, так ли это.
Бывает, что новый владелец закладной расположен в одном месте, например, в Москве, и у него нет никаких офисов в других регионах, а ваша квартира, которая является предметом залога по кредиту, во Владивостоке. Конечно, новому владельцу, да и вам самим, неудобно такое удаленное общение. И тогда новый владелец назначает местного агента по сопровождению, о чем уведомляет вас письменно. Обязательно письменно. Как правило, в этом же письме вас уведомляют о новых реквизитах для оплаты.
Новые реквизиты для оплаты. Переживать не о чем, т.к. ни одно из условий заключенных ранее договоров и закладной не может быть изменено в одностороннем порядке, без вашего согласия. Но платить вам нужно будет по другим реквизитам.
Что это значит?
Теоретически, вы можете вносить деньги там же, где всегда. Вы же наверняка приходили в свой банк, пополняли счет, с этого счета в определенную дату списывали средства для погашения кредита. Для того, чтобы деньги списали, вы скорее всего изначально оставляли в банке долгосрочное поручение на списание. Теперь вам нужно изменить это поручение, указав нового получателя и новые реквизиты. И платить можете, как всегда, приходя в свой банк. Только деньги теперь ваш банк будет оставлять не себе, а перечислять по указанным вами реквизитам. Если продажа закладной случилась несколько раз, вам скорее всего нужно будет каждый раз изменять это поручение на списание денег.
В чем здесь неудобство? Если ранее ваш платеж оставался в банке, то теперь ему нужно будет «прогуляться», чтобы добраться до нового владельца закладной. Ведь счет у последнего наверняка открыт в другом банке. Т.е. если раньше списание денег с вашего текущего счета и зачисление на кредитный счет проходило одновременно, то сейчас потребуется некоторое время. В отдельных случаях от списания денег в одном банке до зачисления их на ссудный счет в другом банке может потребоваться несколько дней. А это может повлечь для вас так называемую техническую просрочку и пени. Чтобы избежать этого, пополняйте свой счет в вашем «старом» банке заранее и в долгосрочном поручении на списание указывайте не последний срок платежа, а на пару дней раньше.
Возникнут ли новые расходы? Могут возникнуть. Раньше вы платили своему кредитору, в одном банке, и он с вас денег за погашение кредита не брал. Теперь прошла продажа закладной и вы должны платить третьему лицу, новому владельцу закладной. Счет у него, как мы уже говорили, вообще может быть в другом банке. Для вашего банка, где вы обслуживаетесь, появляется новая работа по перечислению ваших денег. В большинстве случаев это платная операция. Размер комиссии устанавливается банком, который по вашему поручению перечисляет деньги. А у вас появляется новая задача – выбрать оператора (банк), который наиболее дешево переправит ваши деньги новому кредитору.